Stato legittimo e abuso edilizio: cosa dice la legge

Che cosa si intende per stato legittimo di un edificio e quando si incorre in un abuso edilizio? Perché è importante saperlo e quali sono le conseguenze, anche fiscali, dell’abuso edilizio?

Lo spiegheremo in questo articolo.

L’articolo 34 Bis del Testo Unico dell’Edilizia, modificato dalla legge 120 dell’11 settembre 2020, che ha recepito il decreto 76 del 16 luglio 2020 (decreto semplificazioni), prevede che sia possibile allegare una certificazione definita “attestazione dello stato legittimo del fabbricato” agli atti di trasferimento, di divisioni o di costituzione di diritti reali su un edificio.

Di cosa si tratta? Che cos’è lo stato legittimo del fabbricato?

Cosa è lo stato legittimo del fabbricato?

Si definisce stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione, o che l’abbia legittimata, e da quelli che successivamente abbiano autorizzato interventi che hanno portato allo stato di fatto.

Per gli immobili realizzati prima che fosse richiesto il titolo abilitativo (1967, data in cui la legge Ponte ha esteso l’obbligo della licenza edilizia), lo stato legittimo si deduce dalle informazioni catastali, dagli estratti cartografici, da altri documenti di archivio atti a certificare la provenienza o dall’ultimo titolo abilitativo, in caso di modifiche.

Lo stato legittimo viene attestato con una dichiarazione asseverata redatta da un professionista abilitato (geometra, architetto, ingegnere). Viene richiesto solitamente nelle compravendite, per una maggior tutela dell’acquirente. Non sostituisce il titolo abilitativo. Semmai lo integra e attesta che la costruzione è stata realizzata con le prescrizioni indicate nel titolo, ad eccezione di eventuali tolleranze esecutive.

Le tolleranze esecutive

Un immobile può essere realizzato in modo totalmente sovrapponibile a quanto indicato nel titolo abilitativo. Esiste l’eventualità, però, che esistano alcune difformità non gravi verificatesi durante la costruzione.

Difformità consentite

Le difformità consentite sono indicate nell’art. 34 bis del Testo Unico dell’Edilizia e in particolare sono:

  • il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superfice coperta e di ogni altro parametro che non superi il 2% delle misure previste nel titolo abilitativo;
  • le irregolarità geometriche,
  • le modifiche alle finiture di moderata entità,
  • la diversa collocazione degli impianti, purché l’edifico non sia sottoposto a vincolo e tale modifica non pregiudichi l’agibilità dell’edificio stesso.

Il tecnico che assevera la dichiarazione certifica così che anche se non c’è sovrapponibilità totale al titolo abilitativo lo stato dell’immobile è comunque legittimo.

Quando si configura l’abuso edilizio?

L’esistenza di difformità gravi, invece, non consente la redazione del certificato di stato legittimo.

Ecco quali sono queste difformità gravi:

  • Altezze, cubature, distacchi che superino il 2% di quanto previsto del titolo abilitativo;
  • la realizzazione di un edificio diverso da quello previsto dal titolo abilitativo per dimensione, planimetria e utilizzo,
  • l’apertura non autorizzata di finestre,
  • la modifica dei vani,
  • la costruzione di portici non autorizzata.

Cosa fare in questi casi? Durante una fase di compravendita, l’acquirente dovrebbe prudentemente sospendere l’acquisto fino a che il proprietario non abbia provveduto a una sanatoria.

Sanatoria

Non tutti gli abusi edilizi possono essere sanati. È possibile sanare abusi che non siano in contrasto con lo strumento urbanistico che vigeva all’epoca della costrizione e con quello vigente al momento della sanatoria.
Se l’abuso non può essere sanato, l’edificio deve essere demolito o comunque deve essere ripristinato lo stato conforme al titolo abilitativo.

A meno di non rientrare in un condono edilizio: evento straordinario che consente di sanare anche abusi gravi. Non è naturalmente dato sapere se e quando sarà possibile usufruire di un condono edilizio e quali categorie includerà.

Utilità e costo del certificato di Stato Legittimo

Richiedere il certificato di stato legittimo può essere di grande utilità. Se rilasciato, conferma che l’edificio nello stato in cui si trova è pienamente commerciabile: anche eventuali tolleranze costruttive non invalidano la sua possibilità di essere legittimo.

Inoltre, a parte il Superbonus 110 che gode di una particolare deroga, non possono essere richieste agevolazioni fiscali su edifici che non siano conformi alle prescrizioni previste dal titolo abilitativo.

I costi dipendono dai diversi fattori: l’urgenza, l’ampiezza dell’edificio, la frequenza delle tolleranze costruttive, la facilità di reperimento delle informazioni.

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