Il patrimonio immobiliare in Italia ha una ragguardevole età. Nel nostro Paese sono censiti dall’Istat 12,2 milioni di edifici residenziali, il 60% dei quali (7,2 milioni) risale a prima del 1980 ed il 42,5% (5,2 milioni di immobili) ha più di 50 anni.

Anche per questa ragione i diversi bonus legati alle ristrutturazioni hanno avuto un grande successo. Ad esempio, ristrutturare un’abitazione realizzata prima degli anni Settanta significa contribuire a ridurre il suo impatto ambientale, risparmiare suolo ottimizzando gli spazi e limitando nuove costruzioni, ma anche dare impulso al settore edilizio, la cui buona salute è spesso un positivo indicatore di crescita per l’intera economia di un Paese.

Tuttavia, per procedere alla ristrutturazione occorre valutare alcuni aspetti e anche tenere in considerazione le necessarie pratiche paesaggistiche: in primo luogo il significato di ristrutturazione, definito dal codice Unico dell’Edilizia e modificato dalla Legge 120/2020 (il Decreto Semplificazioni) ed in secondo luogo occorre sapere se l’abitazione o l’edificio che intendiamo ristrutturare sia sottoposto o meno a vincoli.

La modifica introdotta dal Decreto Semplificazioni ha stabilito che gli interventi di demolizione e ricostruzione con diversa sagoma e incremento volumetrico possono essere considerate ristrutturazioni, una modifica tesa a favore gli interventi di rigenerazione urbana. Una norma generale che non vale però sempre: questa modifica non si applica infatti nelle zone omogenee A, cioè le zone che il D.M. 1444/68 definisce art. 2 “parti di territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzione di essi”.

Anche gli immobili sottoposti a vincolo ai sensi del Codice dei Beni culturali e del paesaggio (D.lgs. 42/2004) possono essere ristrutturati, ma devono mantenere la stessa sagoma e volumetria.

La circolare dello scorso 11 agosto 2021 del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici ha introdotto una differenza tra i due tipi di “beni”. Sugli edifici considerati beni culturali si effettuano interventi di restauro e devono essere autorizzati dalla Sovraintendenza; sui beni su cui insiste un vincolo paesaggistico, ma privi di valore storico, artistico o architettonico, si può procedere alla ristrutturazione, ma all’interno di procedure stabilite.

Cosa sono le pratiche paesaggistiche e come si ottiene l’autorizzazione

Se dunque si intende procedere a interventi di ristrutturazione edilizia per edifici in ambito di vincolo paesaggistico occorre avviare una procedura specifica per sottoporre l’intervento che si intende proporre all’ente competente perché ne verifichi la compatibilità paesaggistica e lo autorizzi.

L’autorizzazione paesaggistica, così si chiama l’atto autorizzativo dell’intervento, è un atto autonomo ed aggiuntivo rispetto a permessi a costruire, SCIA, CILA o altri atti autorizzativi ed è regolamentata dall’art. 146 del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

La prima cosa da fare è verificare se l’edificio su cui intendiamo operare ricada in un’area vincolata: lo strumento urbanistico di riferimento è il Piano Paesaggistico Regionale che identifica con cartografie le aree vincolate.

È opportuno rivolgersi ad un tecnico esperto e affidarsi ad uno studio con professionisti preparati in vincolistica per valutare al meglio la localizzazione dell’immobile.

Se l’edifico è sottoposto a vincoli occorre inviare all’ente competente il progetto dell’intervento, la relazione paesaggistica, la fotografia dello stato di fatto, i documenti che legittimano esistenza dell’edificio.

La relazione paesaggistica è il fulcro della documentazione. Deve essere redatta da un esperto e indica la conformità del progetto, giustifica le scelte operate in base ai vincoli esistenti, propone l’analisi della situazione attuale e offre indicazioni sull’impatto potenziale dell’opera una volta terminata.

L’autorizzazione è necessaria per la modifica del volume, la modifica della sagoma, la modifica dei materiali di rivestimento della facciata, la modifica del prospetto esterno, la realizzazione dei locali tecnici, la realizzazione di recinzioni, muri di cinta e il rifacimento del tetto, la tinteggiatura, l’istallazione di ascensori, la realizzazione di canne fumarie.

Il rifacimento delle facciate: bonus e documentazione

Un intervento a cui va posta particolare attenzione è il rifacimento delle facciate su cui esiste la possibilità di ricevere un bonus fiscale pari al 90% delle spese sostenute.

Questa possibilità è riservata agli edifici in zona A e B ed è stata prorogata per il 2021. Sono inclusi nel bonus i lavori effettuati sulle “strutture opache” della facciata, su ornamenti e fregi purché visibili dalla strada.

Per ottenere il bonus occorre produrre e conservare la seguente documentazione: asseverazione del tecnico che certifica che i lavori effettuati sono conformi al progetto, attestato di prestazione energetica, relazione tecnica, schede dei materiali utilizzati, asseverazione della congruità delle spese sostenute.

Gli interventi edilizi ed in particolare di ristrutturazione edilizia rappresentano un’interessante possibilità per riqualificare il patrimonio immobiliare accedendo a diversi bonus. È opportuno coinvolgere professionisti qualificati in grado di seguire l’evolversi delle normative e l’adeguamento delle pratiche.

Studio Gallo è a disposizione con i suoi tecnici qualificati per darvi tutta l’assistenza di cui avete bisogno.