Benché non si possa parlare dell’emergenza pandemica al passato, il mercato immobiliare riflette sugli effetti che il Covid 19 ha avuto ed avrà nei confronti delle preferenze in fatto di investimenti degli italiani e dei grandi investitori, anche stranieri, fino alla creazione di nuove forme di accoglienza che sfociano nei cosiddetti immobili Covid Free.

La pandemia ha certamente rivoluzionato le richieste dei privati che hanno mostrato di prediligere abitazioni più spaziose, adatte allo smart working, se possibile con spazi esterni, veri e propri giardini, o balconi abitabili. Diversamente dalle attese, infatti, nel 2020 il mercato immobiliare residenziale non ha subito la flessione attesa, anzi rispetto alle stime ha fatto registrare performance superiori, come indica l’ultimo report sul quarto trimestre del 2020 dell’Agenzia delle Entrate che certifica il trend della ricerca di abitazioni più spaziose, segnala infatti che “è aumentata la superfice media degli immobili intermediati: il 56,4 % ha una metratura compresa tra i 80 e 140mq, mentre per il 37,8% la superfice è inferiore agli 80mq ( 51,5% e 44,33% rispettivamente nella rilevazione riferita al quarto trimestre del 2019)”.

L’ondata positiva e la vitalità mostrata dal mercato residenziale dopo il primo lockdown sembra ora essersi arrestata a causa del perdurare della crisi economica e delle incertezze legate al mercato del lavoro. A rivitalizzare il mercato potrebbero contribuire l’efficacia dei vaccini e le politiche economiche delle BCE che agiscono sul costo del denaro: questi fattori potrebbero favorire ulteriormente il contenimento dei tassi dei mutui. Anche nei primi mesi del 2021 continua il trend che vede i prezzi delle abitazioni nei capoluoghi in leggera flessione.

Immobili Covid Free, il mercato immobiliare non residenziale

Il mercato immobiliare non residenziale ha invece sofferto, almeno in alcuni settori, gli effetti della pandemia. A soffrire maggiormente il segmento dell’hotellerie e legato al turismo. Il lungo lockdown e l’impossibilità di spostarsi tra regioni ha rappresentato un freno per gli investimenti nel settore.

Al contrario, l’emergenza sanitaria ha favorito il settore della logistica ed in particolare della logistica legata a prodotti sanitari, ed anche la crescita dell’e-commerce è stata uno stimolo positivo per il segmento. La pandemia ha modificato le modalità di acquisto degli italiani, anche se è presto per poter comprendere se si tratta di una modifica temporanea delle abitudini o se e quanto resterà delle nuove modalità di acquisto quando si sarà ripristinata una condizione vicina alla normalità.

Un altro segmento che ha sofferto a causa delle restrizioni da Covid 19 è il settore retail che ha visto una brusca diminuzione degli acquisti.

Lo smart working ha condizionato anche il settore degli immobili destinati ad uffici. Impossibile comprendere quanto questa modalità di lavoro influenzerà nei prossimi anni le fisionomie delle città, ma, secondo gli esperti del settore immobiliare, gli uffici rimarranno un tratto caratteristico dei grandi centri urbani, anche se la gestione dello spazio pare destinata a mutare. In questo periodo il concetto di sostenibilità si è ampliato e comprende non più solo l’impatto ambientale dell’edificio, ma anche la qualità dell’ecosistema interno in termini la sanificazione dei locali, areazione dei medesimi, sistemi di ricambio e condizionamento che siano in grado di garantire processi sicuri ed ambienti Covid Free.

Mutamenti sono attesi anche per i settore retail: per convincere gli italiani a tornare nei negozi e negli store fisicamente occorrerà investire in sicurezza, ma anche nelle cosidette esperienze: gli store dovranno puntare sull’impatto emozionale, sul coinvolgimento del cliente e sulla possibilità di vivere, appunto, un’esperienza che il semplice acquisto on line non può garantire. Anche in questo settore il focus sarà la possibilità di vivere quest’esperienza in totale sicurezza con una gestione attenta degli spazi, sistemi di sanificazione certificati e garantiti.

Una consistente spinta al mercato immobiliare è attesa dal settore che ha le migliori performance: quello della logistica. Dalle imprese farmaceutiche, alimentari, di beni di grande consumo e dagli intermediatori di e – commerce ci si attende che arrivino richieste di immobili, in particolare concentrate in quello che viene definito “l’ultimo miglio”, a ridosso cioè dei grandi centri urbani per garantire alte performance nei rifornimenti e nelle consegne a domicilio: efficienza e velocità sono infatti i due drivers su cui si gioca lo sviluppo dei prossimi anni.

Immobili Covid Free: le attese per prossimi mesi

Se l’attività vaccinale consentirà una riduzione della diffusione del Virus e delle relative varianti, sino all’immunità di gregge, nei prossimi mesi è possibile immaginare una ripresa anche del settore dell’hotellerie, seppure con nuove regole ed edifici progettati o ripensati per essere Covid Free.

Ma cosa significa Covid Free nel settore dell’hotellerie? Significa ripensare gli spazi per garantire a ciascun ospite la possibilità di distanziamento reale e alle famiglie un’intimità che le metta al sicuro da contatti non desiderati con estranei, significa immaginare attività di ristorazione in camera, o in spiaggia e una sala ristorante con percorsi che evitino gli assembramenti. L’attività d’animazione deve essere ripensata in ottica Covid Free garantendo socialità ma senza contatti troppo ravvicinati. Il servizio di pulizia e sanificazione deve riporre alti standard e certificazioni in grado di garantire gli ospiti. I nuovi edifici saranno progettati con spazi esterni e balconi più ampi e il personale in servizio degli hotel avrà probabilmente una formazione specifica per assicurare agli ospiti cortesia, competenza e un soggiorno in sicurezza.

La moltiplicazione degli spazi, la formazione del personale e l’ideazione di una nuova forma di animazione riguarda da vicino anche i residence nelle località turistiche che amplieranno inoltre le occasioni di interazione con il territorio sia per favorire un marketing territoriale che rappresenta un volano per attrare i turisti sia per gestire al meglio le attività di sanificazione e sicurezza all’interno del residence.

Impossibile tracciare ora un bilancio di quel che sarà l’esperienza post Covid, ma appare chiaro che la pandemia abbia contribuito a maturare un nuovo concetto di sostenibilità ambientale e una diversa attitudine a vivere gli spazi abitativi, lavorativi e di svago. È probabile che questa nuova consapevolezza si trasformi in nuove modalità progettuali che mettano nuovamente al centro le esigenze delle persone e considerino l’utilizzo dello spazio non in senso esclusivamente funzionale, ma anche ludico e vitale, superando il concetto di “mini” per approdare ad una dimensione “a misura d’uomo”.