Il mercato immobiliare residenziale dopo il lockdown di marzo/giugno fa registrare segni di ripresa: nel III trimestre del 2020 sono state vendute 4.200 abitazioni in più del III trimestre del 2019, ben il 3,1% in più. Un segnale confortante che giunge dopo due periodi di consistente calo nelle vendite. La fonte è la pubblicazione dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate che nel report del III trimestre offre un’interessante prospettiva sull’andamento del mercato immobiliare e sulle preferenze degli italiani circa il tipo di abitazione richiesto.

La pubblicazione è datata 3 dicembre 2020 e riporta dati relativi al mercato immobiliare dei mesi di luglio, agosto e settembre 2020: un periodo che ha visto una regressione della pandemia da Covid 19 e un allentamento delle misure di contenimento previste dal Governo che ha consentito una ripresa delle attività economiche e un incremento delle compravendite immobiliari.

andamento mercato immobiliare 2020

Le compravendite immobiliari hanno beneficiato anche del migliorato clima di fiducia che tuttavia in novembre è stato nuovamente minacciato dalla ripresa della pandemia. Tutti gli indicatori del clima di fiducia sono in negativo ed in particolare quelli relativi alla situazione economica, al futuro ed alla situazione personale, una diminuzione che si immagina impatterà anche sull’andamento delle compravendite nel prossimo trimestre.

Il mercato immobiliare dopo il lockdown: quali sono le preferenze degli italiani?

Il sondaggio congiunturale del mercato delle abitazioni immobiliari in Italia, realizzato da Banca d’Italia, Tecnoborsa e OMI-Agenzia delle Entrate condotto dal 31 agosto al 20 settembre e che ha coinvolto 1403 agenzie immobiliari, offre spunti di riflessione interessanti. Emerge che la pandemia di Covid 19 ha avuto effetti sulla tipologia di abitazioni più richieste. Una consistente quota delle agenzie intervistate segnala che è aumentata la richiesta per unità abitative indipendenti e con disponibilità di spazi esterni, sembra che sia in crescita anche la richiesta di abitazioni con metrature più ampie.

Rimane complesso il matching tra richieste e compravendite.  Nel III trimestre sono state vendute abitazioni per 141.324 metri quadri: la ripresa dell’attività di compravendita riguarda tutte le classi di superfici, ma le abitazioni più vendute in Italia (il 30,2%) appartengono alla classe dimensionale tra 50mq e 85mq ed alla classe successiva, tra 85 mq e 115mq (il 26,7%), seguono le abitazioni oltre i 145mq (18%), poi quelle dai 115mq fino a 145mq ed in coda le abitazioni di piccole dimensioni fino a 50mq (9,3). Tuttavia se confrontate con il III trimestre del 2019 sono proprio queste a registrare un incremento percentuale maggiore, in particolare nel Sud e nel Nord Est dove la crescita rispetto allo stesso trimestre del 2019 è a doppia cifra (+ 18,5% nel Sud e +13% nel Nord Est).

Il mercato immobiliare dopo il lockdown: le grandi città non piacciono più?

Le transazioni immobiliari che, come abbiamo visto, nel III trimestre fanno registrare per il territorio nazionale un segno positivo sono invece in calo nei capoluoghi e nelle grandi città. L’andamento del mercato immobiliare residenziale dopo il lockdown dimostra che gli italiani preferiscono acquistare in questo periodo abitazioni in luoghi che siano non capoluoghi (la variazione rispetto al trimestre 2019 è + 8,4%) mentre nei capoluoghi le vendite calano (-8,2%).

Il dato è ancora più evidente nelle otto grandi città selezionate dal report dell’osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. A Roma, Milano, Torino, Napoli, Genova, Palermo, Bologna e Firenze il calo del III trimestre 2020 rispetto al medesimo trimestre del 2019 è infatti dell’’11,1%. Solo Napoli fa registrare un leggero incremento, pari allo 0,2%, accordandosi con l’incremento generale delle compravendite registrare a Sud.

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Il calo non è identico in tutte le città: la metropoli che accusa maggiormente il colpo è Firenze che perde il 22,6 % di compravendite rispetto al terzo trimestre 2019, male anche Milano con -15,5% e Bologna -18,6%. Diverso anche il successo delle singole classi dimensionali: a Firenze e Bologna il calo più rilevante è nelle abitazioni di piccola metratura (fino a 50mq) e in quelle di grande metratura (oltre i 145mq), a Genova invece si sono acquistate unità abitative più piccole mentre a Torino la classe dimensionale che ha avuto maggiori transazione è quella da 115 a 145 mq.

Il mercato immobiliare residenziale dopo il lockdown: bene anche le pertinenze

Il mercato dei depositi pertinenziali relativo a cantine e soffitte fa registrare un deciso segno positivo e a doppia cifra rispetto al medesimo trimestre del 2019 (+ 25,8%). Diversamente che per le abitazioni il trend è positivo anche nei capoluoghi e nelle otto grandi città considerate dall’Osservatorio. Da segnalare il dato di Torino dove le compravendite delle pertinenze fanno registrare un +220,8% rispetto al III trimestre 2019.

Il mercato immobiliare residenziale dopo il lockdown: le prospettive future

Il clima di fiducia precedente alla ripresa della pandemia faceva immaginare un trend in crescita per i prossimi due anni, attualmente le prospettive sono più incerte ed in evoluzione. In relazione al mercato immobiliare residenziale e non alcune indicazioni possono arrivare dal tipo di investimenti che le Sgr proporranno nel settore e che saranno rivolti alla rigenerazione urbana, al settore delle RSA, ai coworking e ed in generale al settore della cura e della salute. Sembra che gli italiani, precedentemente preoccupati dalla sicurezza, siano ora più attenti agli eventi relativi alla salute e che anche lo sviluppo del settore immobiliare sarà influenzato da questo orientamento.

Il mercato immobiliare residenziale dopo il lockdown è difficilmente prevedibile, sono cambiate le preferenze degli italiani ed anche le loro esigenze: se un’abitazione in una grande città fino ad alcuni mesi fa era appetibile ora sembra essere più interessante un’abitazione indipendente in una città non capoluogo o in campagna. Questo ha effetto anche sul prezzo degli immobili, per questa ragione è opportuno rivolgersi a dei professionisti per aver una stima del valore del proprio immobile e studiare insieme quando ed in quali condizioni sia meglio immetterlo sul mercato (Da ristrutturare? Già ristrutturato? Attingendo alle agevolazioni fiscali? O realizzando velocemente la vendita per investire altrove?).

La professionalità e l’esperienza dello studio Gallo sono a disposizione per individuare la soluzione migliore.