Non tutto è Superbonus 110%, certo, ma le detrazioni fiscali per il recupero del patrimonio edilizio continuano a rappresentare un utile incentivo per il comparto ed una scelta responsabile e vantaggiosa per chi decide di recuperare i propri spazi e le parti comuni dei condomini: anche per il già noto bonus ristrutturazioni del 50% ci sono prospettive interessanti per chi intende avviare dei lavori.

Vediamo di cosa si tratta: l’articolo 16 bis del Dpr 917/86 stabiliva la possibilità di detrarre dall’IRPEF il 36% delle spese sostenute per manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione di unità immobiliari residenziali. Tale articolo fissava il tetto massimo delle spese a 48 mila euro.  Dal 2012 e fino al 31 dicembre 2020 la detrazione è salita al 50% ed il tetto massimo delle spese si è attestato a 96mila euro.

Si evidenziano con chiarezza i tre parametri del bonus ristrutturazioni: la quota della detrazione fissata al 50%, un incremento, rispetto al 36% che deve però essere confermato di anno in anno; il limite temporale, fissato ora al 31 dicembre 2020; il tetto di spesa indicato in 96 mila euro.

I tre modi per usufruire del bonus ristrutturazioni del 50%

Agevolazioni ristrutturazioniQuesta agevolazione fiscale, che può arrivare sino a 48mila euro (il 50% appunto di 96mila euro), può essere utilizzata dal contribuente in tre modi: quello classico, previsto dal legislatore all’emanazione della misura, e cioè la ripartizione della detrazione in 10 quote di pari importo da detrarre per 10 anni all’IRPEF dovuta annualmente. Oppure, grazie al Decreto Rilancio ed in particolare all’art. 121, come sconto in fattura o cessione del credito a istituti di credito o altri intermediari finanziari, alle condizioni stabilite dagli stessi.

Qualunque sia la scelta, il vantaggio dell’agevolazione è significativo e tangibile: rappresenta la possibilità concreta di eseguire interventi di ristrutturazione realizzando nei fatti un risparmio di circa il 50% delle spese ammesse.

Bonus ristrutturazioni edilizie: i beneficiari e gli interventi ammessi

Naturalmente, come abbiamo visto anche negli articoli precedenti, l’ottenimento dell’agevolazione fiscale è legata al possesso di alcuni requisiti sia da parte dei possibili beneficiari che degli interventi ammessi al bonus per le ristrutturazioni edilizie.

In primo luogo occorre essere contribuenti soggetti ad IRPEF, anche non residenti in Italia, poi è necessario “essere titolari di un diritto reale” sull’immobile oggetto dell’intervento. Ricadono in questa fattispecie i proprietari, gli usufruttuari, coloro che hanno un diritto d’uso o di abitazione, i comodatari e i locatari, i soci di cooperative divise e indivise, gli imprenditori individuali, ma non per gli immobili che rientrano tra i beni strumentali o la merce, ed ancora Snc, Sas, imprese familiari alle stesse condizioni degli imprenditori individuali.

Rientra tra gli aventi diritti all’agevolazione anche il “promissario acquirente”, cioè colui che ha sottoscritto il compromesso purché siano rispettate tre condizioni: abbia il possesso dell’immobile, effettui a suo carico gli interventi, il compromesso sia stato registrato.

Anche chi intende eseguire in proprio gli interventi ammessi può godere della detrazione prevista, ma esclusivamente per quanto riguarda le spese di acquisto del materiale.

Gli interventi ammessi riguardano per le singole unità abitative di qualunque classe catastale e relative pertinenze la manutenzione straordinaria, il restauro e il risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. Per le parti comuni dei condomini è ammessa anche la manutenzione ordinaria.

La definizione degli interventi edilizi e delle loro tipologie è affidata all’art. 3 del Dpr 380/2001 che indica:

  • come manutenzione ordinaria “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti” (comma 1, lettera a);
  • come manutenzione straordinaria “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici; sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliare e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso” (comma 1, lettera b);
  • come restauro e risanamento conservativo “gli interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio” (comma 1 lettera c9);
  • come ristrutturazione edilizia gli “interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti (comma 1 lettera d).

Bonus ristrutturazioniSono inoltre ammissibili per il bonus ristrutturazioni interventi su immobili danneggiati da calamità; eliminazione delle barriere architettoniche; interventi per evitare illeciti (posizionamento di grate e sistemi antintrusione, porte blindate e cancelli per esempio); cablatura ed interventi per l’abbattimento dell’inquinamento acustico; interventi per il risparmio energetico; adozione di misure antisismiche, bonifica dell’amianto; interventi volti ad evitare incidenti domestici come l’installazione di rilevatori di gas o la sostituzione impianti.

È possibile ottenere l’agevolazione anche per l’acquisto o la costruzione di box e posti auto, in questo caso però l’agevolazione non è il 50% del prezzo del bene, ma il 50% del prezzo di costruzione, che deve essere attestato dal venditore.

Uno degli aspetti che rende il bonus del 50% sulle ristrutturazioni particolarmente vantaggioso è la possibilità di includere tra le spese agevolabili anche le spese relative alla progettazione, alle parcelle dei professionisti intervenuti per perizie, sopralluoghi e relazioni, all’IVA, alle imposte ed al rilascio delle autorizzazioni ed agli oneri di urbanizzazione.

Il bonus ristrutturazioni edilizie: come richiederlo, le comunicazioni all’Enea e i bonifici parlanti

Essere titolari di un diritto reale sull’immobile ed eseguire un intervento ammesso non basta per ottenere il bonus sulle ristrutturazioni edilizie.

È necessario dotarsi dei “titoli abilitativi”, cioè delle autorizzazioni ad eseguire l’intervento (comunicazioni alla Asl, delibere di assemblea di condominio, permessi). Inoltre i lavori devono essere segnalati sul sito dell’Enea entro 90 giorni dal termine. E se la segnalazione è tardiva? Non sono previste sanzioni per omessa o tardiva segnalazione, tuttavia è opportuno rispettare il termine per evitare ogni problema.

Essenziale è invece il metodo di pagamento dei lavori: il cosiddetto bonifico parlante. Su tale bonifico, che può essere bancario o postale, devono essere indicati la causale del versamento con riferimento alla norma (articolo 16-bis del Dpr 917/1986); il numero di fattura con relativa data e il codice fiscale/partita Iva del destinatario del pagamento; il codice fiscale del beneficiario della detrazione.

I pagamenti eseguiti in altro modo non potranno essere ammessi all’agevolazione.

E se l’immobile cambia proprietario prima che le quote del bonus ristrutturazioni siano terminate?

Se un soggetto avente diritto al bonus ha scelto di esercitare l’opzione “classica” e cioè la divisone della detrazione in 10 quote di pari importo da utilizzare in dieci anni può succedere che nel corso di questi dieci anni decida di cambiare casa. Che cosa accade alle detrazioni residue?

Se non viene specificato nulla nell’atto di vendita le detrazioni vengono trasferite automaticamente al nuovo acquirente, se si tratta di una persona fisica.

Perché? Perché il bonus ristrutturazioni è legato all’intervento eseguito su quell’edificio.

Ugualmente in caso di scomparsa della persona che ha ottenuto il beneficio fiscale mentre non sono scaduti i dieci anni previsti, il beneficio passa all’erede che riceve la proprietà dell’edificio, ma solo se non lo affitta o non lo dà in comodato d’uso, in questo caso decade dal beneficio.

Diversa invece la situazione se ad aver eseguito gli interventi sull’immobile sono comodatari o affittuari: in questo caso al termine del comodato d’uso o dell’affitto il beneficio rimane comunque a chi ha sostenuto le spese per gli interventi e cioè il comodatario o l’affittuario.

Il bonus per le ristrutturazioni edilizie è di più semplice utilizzo del Superbonus, tuttavia considerando l’evoluzione e la non sempre univoca interpretazione della normativa è opportuno affidarsi a degli esperti in materia. Il nostro studio è a vostra disposizione per valutare con voi eventuali interventi possibili.